二手房

【评论】房地产大势,央行也不可能逆转!
2015-10-09 10:09:46   来源:   评论:0 点击:

中国刚刚公布房地产新政,非限购的城市房地产贷款首付降到2.5成,这无疑是对房地产放出了救市大招,但是这对当前的房地产有何作用?真的能救得了中国的房地产吗?救不了。

 

央行再救房地产政策作用是十分有限的

 

作者:社科院易宪容

 

9月24日,中国央行及中国银监会发布了《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》认为,为进一步改进住房金融服务,支持合理住房消费,将对在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。并要求其下属机构在国家统一信贷政策的基础上,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

 

这个《通知》的精神主要有以下几个方面。一是首套住房按揭贷款的首付比例降低,由以往的30%,下降到25%,下降了5%;二是这项政策的实施范围主要在三四线城市,即不实施“限购”的城市;三是住房按揭贷款首付比例降低,这只是央行与银监会的指导意见,具体如何实施由商业银行根据当地的情况以商业性原则来决定。

 

可以说,这是中国央行一年多来采取了一系列的救房地产市场政策后又一次救房地产的政策。如早前推出的降息降准、允许已经购买住房者还清银行贷款后再购买住房可以享受首套住房信贷优惠政策等,与早前推出的这些房地产救市政策相比,这次推出的房地产救市政策的力度当然是相差很远,而且实施的范围也十分有限。反之,这些政策的推出会进一步强化这些城市房地产市场恶化的预期。因为,市场会认为,早些时候央行已经推出了那样多强力的救房地产政策,能够起到作用都十分有限,那么降低首付比重5%救市政策更是不痛不痒,很难起到刺激房地产需求的作用。这时政府为何再推出这样的政策,是不是房地产市场问题更是在恶化。

 

首先,尽管一年多来,政府推出了一系列的救房地产市场政策,但是除了少数城市出现过短暂的回光返照之外,并没有刺激国内房地产市场复苏。无论是住房开发投资、土地交易量,还是住房销售量都是十分有限。特别是三四线城市更是如此。早前如此强力的房地产救市政策所起到的作用都十分有限,那么仅是降低首付比重5%所起到作用更是有限。

 

其次,为何政府推出一系列的房地产救市政策所起到作用十分有限,主要在于当前住房市场是一个以投资主导的市场。在这样的一个市场,如果市场的价格持续下跌,那么投资者是根本没有愿意进入市场的。政府的救市政策最优惠也是如此。可以看到,一年多来,70个大中城市的房价同比下跌的就有61个,即近90%以上的城市房价下跌,那么住房投资者是没有愿意进入房地产市场。这70个大中城市的情况都是如此,那么三四线城市的情况更是会严重,三四线城市房价下跌的幅度与比重都会高于大中城市。在这种情况下,下降首付比重是无法刺激住房需求增长的。

 

再次,当前三四线城市的住房市场的过剩情况远严重于一二线城市。这不仅在于与目前国内人口流动情况有关,也与三四线城市的住房持有状况有关,与三四线城市住房供给量有关。就目前的中国的人口流动情况来看,基本上是三四线城市的人口向一二线城市流动,中西部地区向东南沿海流动。除了沿海一线之外,国内三四线城市的人口基本上是处于流出状况,即使是农民外出打工也很少流入这些城市。因为,这些城市经济落后、就业机会少,很多三四城市的人口基本上处于净流出的状态。人口不断地减少,住房需求从何而来?再加上三四线城市的住房紧张程度在房地产市场发展以来就远低于一二线城市。如果这些城市的住房价格远高于居民的支付水平及这些城市住房没有投资价值,那么这些城市的住房需求本来就十分有限。而且三四线城市的房地产市场扩张远大于一二线城市,这些城市的住房供给过剩的程度更高。在这种情况下,政府想通过信贷首付比重下降来刺激这些城市的需求增长是不可能的。

 

可以说,当前国内多数三四线城市的住房市场早已经出现了严重供给过剩,加上这些城市的人口基本上处于净流出、住房早就失去了投资价值,即使让这些城市的房价大幅下跌,想让住房需求释放出来已经不容易了。不少三四城市的住房市场只能等待房地产泡沫破灭的自生自灭,已经没有多少可救助的方式了。对于这些三四城市,这次央行降低首付比重能够起刺激住房需求的作用更是十分有限。

 

房地产将遭遇10年大熊市

 

作者:刘晓博 来源:天天说钱

 

到目前,中国政府这一轮拯救楼市的行动,已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为,逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么,2015年,乃至更长一段时间,中国房地产市场将如何演变呢?

 

我的判断是:中国房地产长达10年的熊市已经开始,当然,熊市里也有牛股,甚至NB的板块。北上深广的楼市,就是熊市里的“牛板块”,而且潜力还颇大。

 

我之所以判断10年熊市已经开始,理由如下:

 

第一,中国城镇化目前遭遇了最大的瓶颈,这就是如何提高农民工的收入问题。

 

2014年初,我曾经写过一篇文章,标题是“城镇化或许是个干瘪的红包”,根据当时官方公布的数据,算过一笔账:

 

2013年末中国大陆总人口为13.6亿人,城镇常住人口7.31亿人,城镇化率达到了53.7%。数据同时显示,2013年中国“人户分离人口”达到了2.89亿人,其中流动人口为2.45亿人。以中国的国情,75%大概是我们能达到城镇化率的上限。表面上看,我们仍然有21.3%的空间,按照目前的增长速度,还能享受这个增长蛋糕20年。

 

事实恐怕并非如此。中国人户分离的“市民”大概2.89亿,这些人大部分是进城务工的农民。如果仔细研究者一个个农民工个体,就会发现,他们要么是夫妻一起进城打工,要么是夫妻一方进城,还有的是单身汉进城。不管怎么说,他们的家庭中将近一半成员留在了农村。

 

如果农民工收入足够高,能够获得城市户口,他们肯定会像白领一样,将老婆孩子甚至父母接入城市生活,成为市民。这样,他们还能再为城市带来大约2.89亿的人口。(7.31+2.89)÷13.6≈75%。也就是说,只要经济条件和户籍管理制度允许,中国城镇化率马上就可以变成70%以上,也就是接近达到城镇化的极限。

 

所以,如果国家不能真正提高普通人的收入,让他们收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务的价格,那么城镇化的蛋糕就不可能继续做大。而事实上,现在农村里只剩下老弱、妇孺,青年劳动力基本上都出来打工了。在过去这些年里,政府为了保增长,常常使用泡沫来解决问题。其结果是,农民工距离在城市里置业安家越来越遥远。

 

第二:过去10多年中国所有的城市都疯狂扩张,各地规划了大量新区、开发区,加上民间如火如荼的抢建风,房子的确是大大过剩了。

 

国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外,12个省会城市共规划建设55个新城新区,有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示,全国新城新区规划人口达到34亿”。

 

34亿人,仅是未来几年可以容纳的增量人口。根据国家统计局的数字,到2013年年底,中国城镇人口是7.3亿,新区规划了34亿人口,加起来就是40亿人。也就是说,中国各地的新城如果按照规划建成后,可以把全世界的城镇人口全部装进去!

 

但我需要提醒大家的是,这些统计没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方,小产权房、集资房的存量,甚至超过商品房。

 

第三,中国广义货币M2快速增长的时代结束了。

 

我曾将过去10多年的发展模式,概括为“印钞票保增长”。意思是说,国家通过货币超发,给购房者带来财富增长效应,给未购房者造成恐慌,从而推动房地产、城镇化高速发展,带动钢铁、水泥、汽车、家电等一系列相关产业增长,造就了过去若干年的“中国奇迹”。

 

这个模式必须结束了,因为房子过剩了,根本无法消化,击鼓传花的游戏必然结束。其次,中国企业负债率已经是全球最高,威胁着金融安全。人民币对内贬值对外升值也走到了极致,无法再这样走下去了。所以,回归实业,激活大众创业、万众创新,就成为新战略。

 

在当前大背景和新战略下,货币政策必须回归常态。M2增速如果继续明显超过GDP增速,几年之后人民币就不得不大幅贬值,到那时,通过货币超发实现的资产泡沫就彻底破裂。我们看到,自2009年以来,M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。这其实就是中国钱荒的根本原因。只要M2增速被控制住,资产泡沫的程度也就被控制住,楼市想反转就不可能。

 

第四,新一轮工业革命(工业4.0)正在重塑经济的方方面面。人类的增长方式正朝向更加低碳方向发展,很多资源被共享,城市正在去中心化,这将对房地产发生巨大影响。

 

如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都发生了革命,城市还会有明显的中心吗?学位房还有意义吗?传统商业旺区的天价商铺还值钱吗?中心区里高大上的甲级、超甲级写字楼还能租出那么多钱吗?

 

说实话,如果只有我列举的前三点发挥作用,我还能预测未来。当“第四点”介入的时候,很多事情都发生了变化,房地产市场的不确定性将更大,更难以预料。

 

但有一点我相信永远不会改变:有人口增量的地区,房价长远看还是向上的。

 

另外,需要说明的是,由于国家从政策上支持楼市,加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点,所以即便未来10年房地产都是熊市,“有用的房子”(可以出租、出售或者自用的,而不是鬼城的房子)的人民币计价,仍然会缓慢上涨,只不过大多数城市跑不赢CPI或真实通胀(M2增速减去GDP增速)而已。

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